Nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: ¿reducirá los procedimientos judiciales?

Por Carlos Pascual, socio en Romá Bohorques Tax&legal.

El pasado 16 de junio de 2019, entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). Norma que traspone con retraso al derecho patrio, la Directiva comunitaria 2014/17 del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014, que trata de poner orden al convulso periodo judicial existente tras la grave crisis económica y financiera vivida en España y en el resto de Europa, donde se ha promovido un ingente número de procedimientos judiciales derivados de la aparente falta de transparencia de las entidades financieras a la hora de facilitar la información al cliente en el ámbito de la contratación bancaria.

De hecho, la norma busca asegurar, según reza su exposición de motivos, “el correcto funcionamiento del mercado de contratos de préstamo inmobiliario al ser un elemento fundamental para la estabilidad y el crecimiento de la economía en la sociedad”. Es decir, viene a consolidar, de una vez por todas, un mercado inmobiliario fiable, justo y más equilibrado, dotando de mayor certidumbre y seguridad jurídica a un sector básico en la economía, como lo es el jurídico financiero en relación con la concesión de crédito a los consumidores para el acceso a una vivienda.

No podemos perder de vista que la LCCI se refiere a los contratos de préstamo o crédito concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física y lo que se hipoteque sea un inmueble para destino residencial y viene a modificar, entre otras, leyes tan importantes como la Ley Hipotecaria, la Ley 2/94 de subrogación de préstamos hipotecarios, la Ley 7/98 de Condiciones Generales de la Contratación, la Ley LEC; la Ley General de Defensa de los Consumidores (R.D.Leg. 1/2007), por lo que no nos encontramos, tal y como se ha venido diciendo, ante una nueva ley hipotecaria, sino ante una potente Ley que afecta a normativa diversa.

¿Era necesaria esta nueva normativa? A la vista de la situación de desborde judicial acaecida en los últimos años, creemos que sí, era indispensable que el legislador tomase partido y matizara las causas de nulidad alegadas habitualmente en las demandas de impugnación de los contratos afectados por la LCCI como, por ejemplo, el vicio en el consentimiento por falta de información clara e inequívoca debido al modo en que se suministraba la información en la fase precontractual. De ahí que la LCCI incida especialmente en esta fase, configurando al notario como protagonista inequívoco al dotarle de una función de control previo de la información facilitada al cliente por la entidad financiera, considerada especialmente relevante.

Recordemos que los contratos afectados por la LCCI suelen ser en su mayoría de “adhesión”, donde a una parte dominante (entidad financiera) se le exige un plus de responsabilidad en lo que al suministro de información al consumidor prestatario se refiere, no siendo suficiente proporcionar la información y advertencias ya reflejadas en el propio contrato a firmar, sino que ahora se le exige en el artículo 14 de la LCCI, poner a disposición del prestatario diez días naturales antes de la fecha prevista para la formalización del contrato, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto del contrato, información de los gastos y aviso de que el notario le prestará asesoramiento personalizado en el momento de la firma.

Esta obligación de emisión y recepción de información y de documentación por parte del prestatario es imperativa, de manera que para que el notario pueda autorizar las escrituras públicas correspondientes, un día antes de su formalización, ha de extender un acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el citado artículo 14, por lo que éste ha de comprobar que tales extremos se han cumplimentado entre el prestamista y el prestatario. De hecho, se ha confeccionado un test para verificar qué documentación se ha entregado y qué información ha recibido el cliente por parte del banco en dicha fase.

En cualquier caso, el notario no autorizará la escritura de formalización del contrato de préstamo ni el registrador la inscribirá, si no se ha levantado la referida acta.

En definitiva, estamos convencidos que estas medidas introducidas por la LCCI, van a reducir el número de procedimientos judiciales planteados en esta materia, por cuanto el motivo básico por el que se han venido declarando nulas muchas de las cláusulas incluidas en los contratos bancarios, era precisamente dicha falta de información. Por otro lado, se ralentizará el iter contractual provocando mayores incomodidades a los agentes intervinientes en la contratación pero, qué duda cabe, que la seguridad y certidumbre jurídica bien valen pagar dicho precio.