Fiscalidad de la compraventa de empresas (M&A)

Estructuración fiscal de inversiones inmobiliarias

Toda inversión inmobiliaria atraviesa tres fases con fiscalidad propia: la adquisición, donde se decide con qué impuesto se compra y quién lo soporta; la tenencia, donde tributan las rentas del arrendamiento y la titularidad del activo; y la desinversión, donde aflora la plusvalía. Diseñamos la estructura atendiendo a las tres a la vez, porque una decisión que reduce el coste de la adquisición puede incrementar el de la desinversión.

La primera decisión es si se invierte directamente o a través de un vehículo, y en ese caso cuál. De ella dependen la tributación de las rentas —en el IRPF del inversor o en el Impuesto sobre Sociedades del vehículo—, la deducibilidad de la financiación y el tratamiento de la venta futura.

Vehículos de inversión inmobiliaria

La elección del vehículo fiscalmente más adecuado —sociedad patrimonial, holding inmobiliaria o estructura de coinversión— depende del perfil del inversor, del horizonte de la inversión y del destino de las rentas. Una sociedad que arrienda viviendas puede acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, con una bonificación en el Impuesto sobre Sociedades, si cumple los requisitos de número de viviendas y plazo mínimo de arrendamiento.

Cuando el inmueble se integra en un grupo familiar, la holding inmobiliaria permite separarlo del patrimonio empresarial y ordenar su transmisión, y su encaje se diseña desde la estructuración fiscal del grupo.

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Régimen fiscal de las SOCIMIs

Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario tributan al tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir requisitos estrictos: cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, invertir al menos el 80 % de su activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento o en participaciones en otras SOCIMIs, mantener los inmuebles arrendados durante un plazo mínimo y distribuir cada año una parte sustancial de sus beneficios. Los beneficios que no se distribuyen quedan sujetos a un gravamen especial del 15 %.

Asesoramos en el acceso al régimen, en el cumplimiento continuado de sus requisitos —cuya pérdida supone la salida del régimen con efectos retroactivos— y en la tributación de los socios, que varía según su participación y su régimen fiscal.

Compra del inmueble o compra de la sociedad propietaria

Un inmueble puede adquirirse directamente o comprando las participaciones de la sociedad que lo posee, y la fiscalidad de las dos vías es distinta. La compra directa tributa por IVA o por Transmisiones Patrimoniales según el transmitente y el tipo de inmueble; la compra de participaciones está en principio exenta de ambos, salvo que resulte aplicable la cláusula antielusión del artículo 338 de la Ley de los Mercados de Valores , prevista para las sociedades cuyo activo está formado mayoritariamente por inmuebles no afectos a una actividad.

Cuando la venta del inmueble está exenta de IVA por tratarse de una segunda transmisión, el comprador empresario puede pedir al vendedor la renuncia a la exención para tributar por IVA —deducible— en lugar de por Transmisiones Patrimoniales —coste definitivo—, con inversión del sujeto pasivo. Es una de las decisiones de mayor impacto económico en una compraventa inmobiliaria y se adopta antes de la firma.

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Due diligence fiscal inmobiliaria

Antes de invertir revisamos la situación fiscal del activo y de la sociedad que lo posee: el IVA soportado en su adquisición y su regularización, las contingencias de Transmisiones Patrimoniales y de plusvalía municipal, el valor catastral y el valor de referencia a efectos de futuras transmisiones, los ejercicios no prescritos de la sociedad y los beneficios fiscales aplicados. El informe identifica los riesgos y su traslado al precio o a las garantías del contrato.

Fiscalidad de la operación inmobiliaria

Planificamos la tributación indirecta de cada operación —IVA, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados—, la tributación directa de las rentas del arrendamiento y de las plusvalías generadas a lo largo de la inversión, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la transmisión, y el tratamiento fiscal de la deuda que financia la inversión, cuya deducibilidad está sujeta a los límites generales de los gastos financieros.

En la desinversión, la plusvalía tributa en el IRPF del inversor o en el Impuesto sobre Sociedades del vehículo, y en este último caso puede beneficiarse de la exención del artículo 21 LIS cuando lo que se transmite son participaciones y no el inmueble. Esa diferencia es, con frecuencia, la que decide cómo se estructuró la inversión desde el principio.